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Schrottimmobilie erworben- welche Rechte habe ich als Verbraucher?In der Mitte der 90-er Jahre machte ein neues Geschäftsmodell die Runde. Kleinanleger und Verbraucher wurden zum Teil von Versicherungsvertretern, zum Teil von Maklern und Anlageberatern in Ihren Wohnungen aufgesucht und zum Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Immobilienfonds überredet. Oft stolperten unerfahrene Verbraucher so in eine finanzielle Falle, die nicht selten in die Insolvenz führt.Meist hielt das erworbene Objekt dann nicht, was vorher vollmundig versprochen wurde. Die errechneten Steuervorteile erfüllten sich nicht oder es entstanden zusätzliche Kosten, die die Anleger zuvor nicht kalkuliert haben. Oft erwarben die Käufer ein Objekt, welches nur einen Bruchteil des ursprünglichen Wertes hatte. Das Schlagwort "Schrottimmobilien" machte die Runde. SchadensersatzansprücheIn den letzten Jahren stärkten die Gerichte jedoch die Rechte der Anleger. So entschied z. B. das Landgericht Berlin in seinen noch nicht rechtskräftigen Entscheidungen 15 O 131/02 und 15 O 599/03, dass den Kleinanlegern Schadensersatzansprüche bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages zustehen, wenn das Geschäft aufgrund einer falschen Beratung zustande gekommen ist. In diesen Fällen wurde den Klägern vor Augen geführt, dass diese für einen lächerlich geringen monatlichen Aufwand eine Eigentumswohnung erwerben könnten. Dabei ließ der Berater regelmäßig weitere anfallende Kosten - insbesondere die zur Tilgung notwendigen Beträge - außer Betracht, so dass die tatsächliche Belastung ein Vielfaches der versprochenen Belastung betrug.Hinzu kam dass sowohl Kaufvertrag, als auch der für die Finanzierung notwendige Darlehensvertrag durch den Makler vermittelt wurden. Die Käufer haben den Verkäufer und auch die Bank nie zu Gesicht bekommen. Die Kläger konnten in beiden Fällen jedoch eine Falschberatung nachweisen. Deshalb entscheid das Gericht, dass die Verkäuferin für das Verschulden des Maklers zu haften habe. Diese Ansprüche richten sich nach dem zu diesem Zeitpunkt anzuwendenden Grundsatz der culpa in contrahendo. Eine Verjährung dieser Ansprüche trat nach damaligem Recht erst nach 30 Jahren ein. Dennoch ist nun Eile geboten. Mit der seit dem Jahre 2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsreform ist die regelmäßige Verjährungsfrist auf nur drei Jahre verkürzt worden; § 195 BGB n. F.. Wegen Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB verkürzt sich damit die Verjährungsfrist dieser Schadensersatzansprüche auf 3 Jahre ab dem 01.01.2002. Damit droht einigen Forderungen der Geschädigten mit dem Ende des Jahres 2005 die Verjährung. Nutzlos sind diese Ansprüche jedoch in den Fällen, in denen dem Vermittler keine Falschberatung nachgewiesen werden kann oder die Verkäufer bereits zahlungsunfähig sind. WiderrufsrechteDoch auch für die Anleger, die keinen Beratungsfehler nachweisen können, hat die Rechtsprechung die Rechte gestärkt. So entschied insbesondere der Bundesgerichtshof nach einem Beschluss des Europäischen Gerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09. April 2002 - XI ZR 91/99, dass auch Darlehensverträge, die zur Finanzierung eines Wohnungskaufes abgeschlossen und dem Verbraucher sozusagen an der Haustür aufgeschwatzt wurden, dem Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufgesetz unterliegen können. Dabei wurde das Widerrufsrecht zeitlich unbeschränkt gewährt. Erst durch die vollständige Bezahlung des Kredites soll das Widerrufsrecht erlöschen.Dennoch hat die Sache einen Haken: Nach dem Entscheid des 11. Senats des BGH, dem so genannten Bankensenat, kann zwar der Darlehensvertrag widerrufen werden, dennoch bleibt der Kaufvertrag über die Immobilie bestehen, da im Haustürwiderrufsgesetz eine dem § 9 des damals geltenden Verbraucherkreditgesetzes entsprechende Regelung fehlte. Diese Ansicht stößt unter den Juristen zu recht auf Ablehnung. Das zum Schutz des Verbrauchers bestehende Widerrufsrecht für Haustürgeschäfte wird ad absurdum geführt, weil die Käufer noch immer verpflichtet sind, das Darlehen zurück zu zahlen, dies aber meist nicht können, weil der Wert der erworbenen Immobilie nicht ausreicht, um das Darlehen abzudecken. Wichtige Schrottimmobilien - UrteileIn diesem Licht ist der Vorlagebeschluss des Landgerichtes Bochum vor den EuGH zu sehen, der klären sollte, ob der Widerruf des Darlehensvertrages auch den Kaufvertrag über die Immobilie zu Fall bringen kann. Für diesen Fall wäre der Käufer schlagartig aus seinen Verpflichtungen gegenüber der Bank befreit, da diese das Geschäft dann mit dem Verkäufer der Immobilie zurück abwickeln müsste.Der EuGH hat jedoch am 25.10.2005 entschieden, dass der Wiederruf des Kreditvertrages nicht automatisch auch die Unwirksamkeit des Kaufvertrages zur Folge hat. Beim Widerruf bleibt also der Verbraucher gegenüber der Bank verpflichtet, den vollen Kaufpreis zurück zu zahlen. Diese Rechtsprechung wurde im neuen Urteil des BGH vom 16. Mai 2006 zum Aktenzeichen XI ZR 6/04 bestätigt. Allerdings öffnet der BGH in diesem Urteil den getäuschten Anlegern eine Tür. Die Richter befanden, dass ein Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen die Bank bestehen kann, wenn Verkäufer, Vermittler und Bank institutionalisiert zusammen wirken. Der Anleger könne sich hier unter erleichterten Voraussetungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden Wissensvorsprung aufgrund der arglistigen Täuschung des Anlegers den Vermittler oder Verkäufer berufen. Daraus folgern die Richter, eine Beweiserleichterung für den Anleger im Schadensersatzprozess. Alles in allem ist ein Vorgehen in diesen Schrottimmobilienfällen ein schwieriges Unterfangen, da oft die genauen Zusammenhänge und Umstände nicht mehr bekannt sind und noch seltener bewiesen werden können. Dennoch lohnt sich in einigen Fällen die rechtliche Prüfung der Ansprüche. mehr Vertragsrecht | StartseiteRechtsanwalt Vertragsrecht Rechtsanwalt Rechtsanwalt Berlin |